賃貸マンションや賃貸アパートに住んでいる方が亡くなった場合、原則として賃借権は相続の対象となります。

 

 

したがって賃借権を相続した相続人は、大家さんの承諾がなくても被相続人が亡くなる前と同じ条件で住み続けることができます。

 

 

では被相続人が建物を人に賃貸していた場合はどうなるのでしょうか。

 

 

この場合は賃借人がいる状態での建物が相続財産となります（賃借人に出て行ってもらうことはできません）。

 

 

なお、被相続人が亡くなってから遺産分割協議がまとまり、最終的に当該建物を誰が相続するかが決まるまでには数か月を要することもよくあるのですが、その間の賃料については、最終的に建物を相続した相続人が取得するのではなく、法定相続人が法定相続分に従って取得するという最高裁判所の判例があります（最判平成17年9月8日）。

 

 

前提として、遺産分割協議をして具体的にどの財産を誰が取得するかを決めた場合には、その効果は相続開始のときに「遡及」する（さかのぼる）ということが民法に定められています。遺産分割協議をした日でも、協議書を作成した日でもなく、被相続人が亡くなった日に被相続人から遺産を承継し、相続人個々の財産になったと扱われるということです。

 

 

そうすると、人に賃貸している建物を遺産分割協議により相続することとなった相続人は、被相続人が亡くなった日からその建物を所有していることとなるのですが、賃料については遺産とは別個の財産であり、各相続人がその相続分に応じて賃料債権を確定的に取得するため、後にされた遺産分割協議の遡及効による影響は受けないとして上記のような取扱いとなっています。

 

 

 

ただし実務的には、賃貸している建物を取得した相続人が、相続開始から遺産分割協議が成立するまでの賃料も全て一緒に取得をするという内容で相続人全員が合意をして協議書に盛り込む取扱いをしていることが多いと思います。

 

 

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「地面師に騙されないために」ということで、先日司法書士会の研修があり参加をしました。

 

 

偽造された免許証やマイナンバーカードの写真が資料にいくつも載っていましたが、正直なところ目視では全く見破れませんでした…

 

 

そこで紹介されていたのがＩＤリーダーというスマホアプリです。

 

 

 

 

免許証やマイナンバーカード、在留カードを取得したときに設定したパスワードをご本人に入力していただく必要はあるのですが、自分のスマホに免許証等をかざせば埋め込まれているICチップを読み込んで、原本と同じ内容を表示してくれます。

（生年月日や住所は加工していますが、本当はきちんとスマホに表示されています）

 

 

でもマイナンバーカードはまだしも免許証を取得したときに設定したパスワードを覚えてる方は少ないのかな？と思います。

実は私も自信を持っていれたパスワードが２回連続で間違っており、次に間違えるとロックされてしまうそうなので、近所の警察署に行ってパスワードを教えてもらってきました^^;

申請書を記入して提出するとパスワードが２つ書かれた紙を渡していただき10分位で全て終わりましたが、本当に面倒だと思ってしまいました（自分が悪いのですが）。

 

 

ついでにマイナンバーカードもこのアプリで何度かやり方を試していたら、なぜか分かりませんがロックがかかってしまい、区役所まで行ってパスワードの再登録をしてきました…こちらも10分くらいで終わりましたが。

 

 

マイナンバーカードに限ってはマイナンバーカード対面確認アプリというものもあります。

 

 

これはパスワードの入力が不要で、カードの表面に記載されている生年月日や有効期限、セキュリティコード（これもカードに書かれています）を入れればよいだけなので、ロックされてしまう恐れはありません。

 

 

 

これらの対策も積極的に取り入れていきたいと思います。